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房地产价格指数编制方法

本方案所计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用超级汇总的方法，用链式拉氏公式计算。下面以房屋销售价格指数为例，详述其计算方法如下：

1.环比价格指数的计算

本方案中，多层住宅、高层住宅、其他住宅、别墅、高档公寓叫细项(细项不赋固定权数)，只包含细项或不再细分的房屋类型称为基本分类。据此定义，按房屋类型分，房屋销售包括新建房销售和二手房销售两大类。其中，新建房大类包括住宅、非住宅两个中类，新建住宅中类包括经济适用房、商品住宅两个小类，商品住宅小类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类，经济适用房小类同时也是基本分类。新建非住宅中类包括办公楼、商业营业用房、其他用房三个基本;二手房大类包括住宅、非住宅两个中类，二手住宅中类包括普通住宅、高档住宅两个基本分类;二手非住宅中类同时也是基本分类。

有些基本分类又划分为若干个细项，如普通住宅包括多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项。所以，要计算房屋销售价格指数应先计算各基本分类价格指数，然后采用加权算术平均法由下而上逐级求出上一类别价格指数及房屋销售价格总指数。具体步骤是：

(1)计算基本分类及以下类别(细项)环比价格指数。计算公式为：

其中：pt-1为某类别第i个楼盘所选样本t-1期(上期)价格，pt为t期(报告期)同质可比样本价格，wi-1为第i个楼盘t-1期(上期)的销售额，n为该类别包含楼盘的个数。

(2)计算基本以上各类别环比价格指数。计算公式为：

其中，Kt,t-1为该类别所含第i个下一级类别的t期(报告期)环比指数，wi为第i个下一级类别的固定权数(一般每年调整一次)，n为包含下一级类别的个数。

2.固定参照期各类别价格指数的计算。计算公式为：

其中：0表示参照期(参照期指数I0,0=100)，t表示报告期。Ki,i-1为i期环比价格指数，It,0,It-1,0,分别表示以t,t-1期为报告期以0为参照期的价格指数。

3.季度、年度及某段时期累计价格指数的换算

(1)季度累计价格指数的换算。计算公式为：

I季度，累计=It,0/It-3,0

其中：t为季度末月所在报告期，It,0,It-3,0分别表示以t,t-3为报告期以0为参照期的价格指数。

(2)年度累计价格指数的换算。计算公式为：

I年度，累计=It,0/It-12,0

其中：t为报告年份12月所在报告期，It,0,It-12,0分别表示以t,t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

(3)某段时期(m个月)累计价格指数的换算。计算公式为：

I时期，累计=In+m,0/In,0

其中：n为时期前月距参照期0的月数，In,0,In+m,0分别表示以n,n+m为报告期以0为参照期的价格指数。

4.月度、同期同比指数的换算

(1)月度同比指数公式

I月度，同比=It,0/It-12,0

其中：t为某月(以0为参照期)，It,0,It-12,0分别表示以t,t-12为报告期以0为参照期的价格指数。

(2)同期同比价格指数为各月同比指数的简单算术平均数

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（责任编辑：hbz）

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