房地产经纪人协理

房地产与房地产行业

1、房地产概念：土地、建筑物、土地定着物及其衍生的权利。是实物、权益、区位三者的综合体。

2、实物是指，房地产中看得见摸得着的部分。可进一步分为有形的实体、该实体的质量、以及组合完成的功能。

3、权益是指房地产中无形的不可触摸的部分，包含权利、利益、收益三个部分。

《物权法》规定：所有权、用益物权、担保物权

4、房地产的区位可以从房地产的空间、位置。可以从位置、交通、环境、配套设施四个方面来认识。

5、房地产的特性：不可移动、独一无二、寿命长久、价值量大、流动性差、供给有限、相互影响、易受限制、保值增值。

认识房地产不可移动性的意义在于：P52

6、房地产用途的分类：居住房地产、商业房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、农业房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、特殊用途房地产。

7、按开发程度的分类：1、生地。2、熟地。3、现房。4、在建工程。

按是否收益的分类：1、销售。2、出租。3、自用。

房地产的需求：1、生产性需求。2、消费性。3、投资性。

8、投资性的概念：直接把房地产做为投资品买卖，从中利投资性行为。]

意义：1、市场经济的润滑剂。有利于活跃房地产市场，发挥其积极作用。

2、会炒高房价，不利于房价的稳定，要限制其消积作用。

9、房地产的供给特点：城市土地供给的刚性和一级市场的垄断性、供给的层次性、供给的滞后性、供给的时期性。P57

房地产的供给的均衡与非均衡：

供求均衡实现条件：1、深化房地产市场供求的实现条件。2、完善房地产市场体系。

3、建全房地产市场机制。(必备的外部条件)。3、培育商品房的有效需求(关分健)

4、以市场需求为导向。注重供给与需求的结构协调。

二、房地产业是指从事房地产开发、经营、管理等各类经济活动的行业。是国民经济中兼生产和服务二种职能的独立产业部门。(房地产业是属于第三产业。建筑业是属于第二产业。)

房地产行业的特点：

先导性和基础性。(基础产业地位表现在：房地产业是社会经济活动的基本前提，是国民经济发展的基本保障。人口素质提高和社会全面进步的基础条件。城市经济发展和城市现代化的重要基础。是社会财富创造的重要源泉。

综合性和关联性。

资金密集型和高风险性。(炒楼花、炒地皮。。。)

级差收益型和区域性。

权利主导型和制约性。

房地产行业的分类

房地产开发行业。(开发商)

房地产中介服务行业。(中介行业：咨询、价格评估、经纪)

物业管理行业。

房地产行业的作用：(8点)P63

房地产业增加值在国内生产总值中占较大比重

有利于产业结构升级

为政府提供了新财源

推动了现代城市开发建设

促进和带动相关产业的发展

促进了消费结构升级，改善了居民的居住条件

提供了大量就业岗位，有助于解决就业问题

对社会文化发展和精神文明建设，起到江景促进的作用

房地产的基本制度

1、我国现行的土地制度(土地所有制：我国土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

农民集体的形式有三种：村农民集体、乡镇农民集体、村内二个以上农村集体经济组织的农民集体。包括：宅基地、自留地、自留山。

使用制度：2004年8月31日后，我国对经营性土地使用权开始实行招标、挂牌、拍卖出让的三种形式。

哪些要实行国有土地有偿使用制度：有法律规定的范围内划拨土地使用权除外。

国有土地使用权的取得的途径：

行政划拨

国家出让

通过转让

通过租赁

集体土地没有经过征用的不得出让。

出让四种方式：协议(部队)、招标、挂牌、拍卖。

使用年限：居住70年;工业50年;教育科技文化体育50年;商业旅游娱乐40年;综合其他用地50年。

2、廉租房是对最低收入居民家庭的住房保障。是住房保障的重点、难点。1998年国务院提出来的，第一个实行的城市是深圳市。土地出让的净收益用于年廉租住房保障资金的比例不得低于10%。

3、经济适用房：划拨方式供应。面积中小套型。中套：80平方。小套：60平方左右。

4、住房公积金：

住房公积金制度是我国住房保障体制中住房保障体系政策性金融支撑体系的主体

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工对职工缴的公积的基数每年核定一次。

上年7月1日至6月30日。

三、房地产产权的概念：

房地产权利人以房地产为标的物对其直接进行支配并享受其利益的排他性的利益权利。

种类：

所有权

占有权

用益权(使用权、开发经营、地上权、地役、典当权)

处分权(出售、租赁、继承、赠与、抵押)

权属登记制度：

概念：又称房地产登记，指由房地产管理部门依职权或因当事人请求对土地使用权、土地所有权和房屋所有权、。。。。。。其权利对勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系列活动。

原则：属地管理原则。房屋使有权与该房屋所占用的土地所有权二者权利实现一致的原则

特点：

房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权不可分割。

房地产权属登记是房地产权利的动态登记。

房地产权属登记采取实质性审查。

具有公信力。

实行强制的登记制度。

颁发权利证书。

模式：

房屋与土地分别登记。

房屋与土地统一登记。(发民趋势)

种类：

总登记。初登记。

日产登记。

土地登记证书包括：

国有土地使用证

集体土地所有证

集体土地使用证

土地他项权利证明书

不予登记的有：

土地权属有争议

土地违法违规行为尚未处理或正在处理

未依法定额缴纳土地有偿使用费和其他税费

申请的登记的土地权利超过规定的年限

其他依法不予登记的。

房屋登记的原则：

是由房屋所在地的房屋登记机构办理。

应ZUNXUN所有权与房屋占有范围的土地使用权权利主体一致的原则

不能登记的有：(7种)P87

国有土地范围内房屋所有权登记要30个工作日。

集体土地范围内房屋所有权登记要60个工作日。

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（责任编辑：中大编辑）

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