房地产估价师

房估考试2020年《理论与方法》第三章模拟练习题8

判断题

1、有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。(　)

2、房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。 (　)

3、人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值，而房地产估价中所讲的价值，是指使用价值。(　)

4、在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。(　)

5、在买方市场下，成交价格会偏向买方最高出价;在卖方市场下，成交价格偏向卖方最低要价。(　)

6、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。(　)

7、在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。(　)

8、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。(　)

9、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。(　)

10、市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。(　)

11、投资者评估的房地产的投资价值小于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。(　)

12、运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。(　)

13、在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值;在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。(　)

14、评估市场价值时，采用的收益率为与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时，采用的收益率为某特定投资者所要求的最低收益率。(　)

15、残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。(　)

16、商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。(　)

17、房地产抵押中的法定优先受偿款包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。(　)

18、房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。(　)

19、中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。(　)

20、房地产抵押估价、房地产转让估价应评估承租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估有租约限制价值。(　)

21、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。(　)

22、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。(　)

23、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。(　)

24、楼面地价=土地单价×容积率。(　)

25、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。(　)

26、在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。(　)

27、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。(　)

28、保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。(　)

29、房地产在交易中可以转移的是其实物，其价格就是房地产本身的价格。(　)

30、吉芬物品的特点是当该物品价格上涨，需求就会减少。(　)

【答案与解析】

1、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。参见教材P84。

2、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。参见教材P84。

3、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。人们在经济活动中通常简称的价值，一般是指交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是交换价值。参见教材P85。

4、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。参见教材P85。

5、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在买方市场下，成交价格偏向卖方最低要价;在卖方市场下，成交价格会偏向买方最高出价。参见教材P87。

6、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房改售房价格是政策性价格，与市场价值进行简单算术平均后的价格没有意义。该房改房的价格应在现时正常市场价格基础上，结合当地相关规定确定最终的价格。参见教材P88。

7、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当成本价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。参见教材P90。

8、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。如果比较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。参见教材P90。

9、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格;当市场状况正常时，市场价格接近理论价格;当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。参见教材P90。

10、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其参见教材P90。

11、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为(如购买行为)能够实现的基本条件。参见教材P91～92。

12、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。参见教材P92。

13、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。

14、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率。参见教材P92。

15、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。参见教材P93。

16、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。参见教材P94。

17、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。参见教材P95。

18、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。参见教材P96～97。

19、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是国有建设用地使用权价格。参见教材P97。

20、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。参见教材P99。

21、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。参见教材P100。

22、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。参见教材P104。

23、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。参见教材P105。

24、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。参见教材P105。

25、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是名义价格和实际价格。在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。参见教材P106。

26、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同(包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。参见教材P108。

27、

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是起价、标价、成交价和均价。起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。参见教材P108。

28、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。参见教材P109。

29、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产价格的特点。房地产是不动产，其物权的设立和转让是依照法律规定登记，因此房地产在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。参见教材P111。

30、

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是房地产需求。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。参见教材P113。

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