房地产估价师

《理论与方法》第二章模拟试题2

1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

A、易受限制

B、相互影响

C、独一无二

D、不可移动

2、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的(　)决定的。

A、不可移动性

B、独一无二性

C、供给有限性

D、易受限制

3、房地产独一无二的特性不可以被称为(　)。

A、独特性

B、异质性

C、同质性

D、个别性

4、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是(　)。

A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年

B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年

C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年

D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

5、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为(　)年。

A、70

B、60

C、50

D、40

6、房地产具有的独占性，是由于房地产的(　)特性引起。

A、寿命长久

B、供给有限

C、价值较大

D、易受限制

7、从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是(　)。

A、牧场、耕地、放牧地

B、居住、办公、工业

C、商业、办公、工业

D、办公、工业、居住

8、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的(　)特性。

A、不可移动

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

9、由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有(　)的特性。

A、不可移动性

B、用途多样

C、相互影响

D、易受限制

10、下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是(　)。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

11、通常情况下，下列土地中变现能力最强的是(　)。

A、生地

B、毛地

C、三通一平熟地

D、七通一平熟地

12、下列有关房地产变现的描述，错误的是(　)。

A、通用性越强，变现能力越强

B、独立使用性越差，变现能力越差

C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

D、价值越大的房地产，变现能力越强

13、下列选项中，(　)不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场、公园、公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

14、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为(　)万元。

A、610.00

B、619.05

C、650.00

D、761.90

15、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地指的是(　)。

A、生地

B、毛地

C、熟地

D、在建工程

【答案及解析】

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。参见教材P60。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。参见教材P60～61。

3、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是独一无二。独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。参见教材P61。

4、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。参见教材P62。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是寿命长久。建设用地使用权出让的最高年限，局地用地为70年。参见教材P62。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是供给有限。房地产的供给有限性，使得房地产具有独占性。参见教材P62。

7、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是用途多样。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、荒地。参见教材P64。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围房地产状况密切相关，参见教材P64。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是易受限制。房地产易受限制特性还表现在，由于房地产不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度政策、政局等变化的影响。参见教材P65。

10、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P65。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是难以变现。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素多，变现能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱。参见教材P66～67。

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是难以变现。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱。参见教材P67。

13、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致房地产价格上涨。参见教材P67。

14、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是保值增值。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率=3800/3000-1=0.266666667，实际增长率=(1+年名义增长率)/(1+年通货膨胀率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，实际增值额=3000×0.206349206=619.047619万。参见教材P67～68。

15、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是按开发程度划分的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。参见教材P69。

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