房地产估价师

房估考试2020年《经营与管理》模拟题练习3

1、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为 50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，( )投资风险更大。

A、物业甲

B、物业乙

C、一样大

D、无法判断

答案：B

2、市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。( )

A、对

B、错

答案：A

3、房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，( )又是中央政府财政收入的一个重要来源。

A、农业经济税收

B、工业生产带来的利润

C、商业经济经营带来的巨大财富

D、与房地产有关的收入

答案：D

4、运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是( )。

A、在固定的预期收益率下使风险最低

B、使收益率最高

C、在一个预设可接受的风险下使收益最大化

D、减少投资

答案：AC

5、( )是指当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况。

A、房地产泡沫

B、房地产市场中的过度开发

C、房地产适度经营

D、房地产过剩

答案：B

6、投资机会选择和决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似我们通常所说的( )。

A、前期工作

B、初期工作

C、前提工作

D、项目可行性研究

答案：D

7、( )，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。

A、商品市场

B、生产要素市场

C、服务市场

D、潜在市场

答案：C

8、按固定资产的使用构成，投资可以分为( )。

A、建筑安装工程、设备和器皿购置和其他费用

B、基本建设和房地产开发投资

C、土地投资和房屋投资

D、国内投资和外商投资

答案：A

9、属于利息的计算方式有( )。

A、单利计息

B、连续复利

C、间断复利

D、复利计息

答案：AD

10、在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括( )。

A、收入的变化

B、对未来的预期

C、政策变化

D、可替代商品价格

答案：C

11、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括(　)。

A、流动性

B、平稳性

C、安全性

D、营利性

12、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是(　)。

A、15%

B、20%

C、35%

D、40%

13、关于债务筹措的表述中，错误的是(　)。

A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B、债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换

C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年

D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

14、关于房地产贷款担保的说法，正确的是(　)。

A、担保能确保贷款得以足额偿还

B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

D、贷款质押不转移财产的占有权

15、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是(　)。

A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B、贷款期限越长，期限系数值越大

C、项目风险越大，风险等级系数值越大

D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

16、在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。其中，AAA级对应的风险系数为(　)。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

17、某企业申请贷款额为5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为(　)。

A、18%

B、20%

C、50%

D、60%

18、关于收益性物业的现金流，下列说法错误的是(　)。

A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

19、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是(　)万元。

A、33.00

B、33.10

C、36.00

D、36.10

20、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的(　)。

A、人工费

B、办公费

C、法定税费

D、保险费

答案

11、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。参见教材P326。

12、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。参见教材P327。

13、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产项目融资方案。企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。参见教材P328。

14、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还;选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。参见教材P332～333。

15、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。信用等级系数的取值规则是：AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。所以A选项不正确。参见教材P333。

16、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。参见教材P334。

17、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。综合风险度由四个因素相乘得出。企业信用等级为AA，取值50%;商品房作抵押，取值为50%。期限为2年，取值为120%。项目风险等级为A级，取值为60%。项目的综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。参见教材P334。

18、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。参见教材P367。

19、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×(5%+2%)+100 ×3%=96(万元)，净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36(万元)。参见教材P367。

20、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。参见教材P371。

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