房地产估价师

2020年房估考试《理论与方法》混搭5至8章单项选择题2

一、单项选择题

1、某宗房地产交易中，卖方实际得到金额为2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于(　)元/㎡。

A、2427

B、2500

C、2575

D、2632

2、为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方.买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为(　)元/㎡。

A、3673.20

B、3673.68

C、3790.43

D、3790.93

3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。

A、上升

B、下降

C、不变

D、无法确定

4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000㎡的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为(　)元/㎡。

A、100

B、300

C、600

D、900

5、某套住宅建筑面积为100㎡，可使用面积为80㎡，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/㎡，该套住宅建筑面积下的价格为(　)元/㎡。

A、2080

B、2288

C、2340

D、2392

6、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

A、统一房地产范围

B、统一付款方式

C、统一计价单位

D、统一市场状况

7、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/㎡。

A、25930

B、32980

C、30980

D、29980

8、某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为93㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/㎡。

A、8000

B、9300

C、9750

D、10000

9、评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2011年1月末至2011年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2011年9月末的价格为(　)元/㎡。

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

10、现需评估某宗房地产2011年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2011年1月末，该类房地产自2010年7月末至2011年6月末每月价格递增1%，2011年6月末至2011年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2011年10月末的价格为(　)。

A、2648元/㎡

B、2688元/㎡

C、2708元/㎡

D、2734元/㎡

11、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为(　)万元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

12、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地收益为(　)万元(收益可视为无限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

13、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为(　)万元。

A、130.0

B、119.2

C、117.5

D、120.0

14、假设建筑物重置价格为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

A、12.9

B、14.3

C、11.3

D、15

15、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、68%

B、74%

C、76%

D、82%

16、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

A、21%

B、27%

C、79%

D、85%

17、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 (　)。

A、成新率

B、年折旧率

C、残值率

D、回收率

18、某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为(　)。

A、44%

B、50%

C、67%

D、86%

19、假设开发法的估价前提不包括下列(　)。

A、业主自行开发

B、自愿转让开发

C、被迫转让 开发

D、被迫开发

20、下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是(　)。

A、自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值

B、自己开发前提下评估出的价值，要小于自愿转让前提下评估出的价值

C、自愿转让前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

D、自己开发前提下评估出的价值，要小于被迫转让前提下评估出的价值

21、运营期是从未来开发完成后的房地产竣工之日起至(　)的日期。

A、房屋验收合格

B、房屋可使用

C、将其售出之日止

D、房地产经济寿命结束

22、在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测(　)房地产市场状况下的价值。

A、未来开发完成之时的

B、购买待开发房地产时的

C、建设期间的某个时间

D、全部租售出去时的

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