房地产估价师

房地产估价师考试2020年混搭5至8章单项选择题1

一、单项选择题

1、比较法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市场原理

D、最高最佳利用原理

2、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500 ㎡，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为(　)。

A、建筑面积1500㎡，一年前出售，售价为2000元/㎡，位于同一工业区

B、建筑面积10000㎡，近期租出，年租200万，位于同一工业区

C、建筑面积500㎡，近期租出，年租10万元，位于同一工业区

D、建筑面积2000㎡，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

4、(　)是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。

A、直接资本化法

B、报酬资本化法

C、收益乘数法

D、比较法

5、收益法的理论基础是(　)。

A、预期原理

B、市场价值原理

C、收益折现原理

D、现金流折现原理

6、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

A、期初

B、期中

C、期末

D、任何时间

7、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

A、某酒店

B、公园

C、某住宅

D、某娱乐厅

8、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

9、成本法中一般不计息的项目是(　)。

A、土地取得成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

10、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的(　)的“倒算法”。

A、市场法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

11、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用(　)进行估价。

A、比较法

B、成本法

C、假设开发法

D、长期趋势法

12、假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在(　)的投资者的立场上。

A、特定

B、典型

C、单个

D、社会

13、运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①计算开发价值;②选择估价前提;③估计后续开发经营期;④选取最佳开发经营方式;⑤确定折现率或计算后续开发的利息和利润;⑥预测后续开发的必要支出;⑦预测开发完成后的价值;⑧选择具体估价方法。以下排序正确的是(　)。

A、⑧②④③⑦⑥⑤①

B、⑧⑤③⑥⑦④①②

C、⑧④③⑥⑤⑦①②

D、⑧②⑤⑥④⑦③①

14、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为(　)万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

二、答案

1、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。参见教材P173。

【该题针对“比较法的理论依据”知识点进行考核】

2、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

3、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：(1)可比实例房地产应与估价对象房地产相似，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000;(2)可比实例的交易方式应适合估价目的;(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。参见教材P180。

【该题针对“选取可比实例的要求”知识点进行考核】

4、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的含义。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或者乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。参见教材P212。

【该题针对“收益法的含义”知识点进行考核】

5、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是收益法的理论依据。收益法是以预期原理为基础的。参见教材P213。

【该题针对“收益法的理论依据”知识点进行考核】

6、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。参见教材P217。

【该题针对“报酬资本化法最一般的公式”知识点进行考核】

7、【正确答案】B

【答案解析】本题考查的是成本法适用的估价对象。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P271。

【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

8、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是土地取得成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P274。

【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

9、【正确答案】D

【答案解析】本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P278。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

10、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法的理论依据”知识点进行考核】

11、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。对重新开发、更新改造或改变用途的房地产，都适宜使用假设开发法估价。参见教材P320。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

12、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

【该题针对“假设开发法适用的估价对象”知识点进行考核】

13、【正确答案】A

【答案解析】本题考查的是假设开发法估价的操作步骤。运用假设开发法估价一般分为8个步骤：①选择具体估价方法;②选择估价前提;③选取最佳开发经营方式;④测算后续开发经营期;⑤测算后续开发的必要支出;⑥测算开发完成后的价值;⑦确定折现率或测算后续开发的应得利润;⑧计算开发价值。参见教材P322。

【该题针对“假设开发法估价的操作步骤”知识点进行考核】

14、【正确答案】C

【答案解析】本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.235万。参见教材323。

【该题针对“动态分析法与静态分析法的区别”知识点进行考核】

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