房地产估价师

盈亏平衡分析

【2015年真题】某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/m2，项目销售均价为8500元/m2，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为(　)万平方米。

A.2.60

B.2.87

C.3.59

D.3.80

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为A万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×(1-5.5%)-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。参见教材P218。

【2015年真题】某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2 的公共租赁住房，政府以6000元/m2 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/ m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%(配建的公共租赁住房免征营业税及附加)，如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。(8分)

『正确答案』假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2(不包括契税)

1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248(万m2)

2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入(不扣除营业税及附加)

=(34.1248-3)×8500×(1-5.5%)+3×6000=268009.956(万元)

3.总成本=34.1248×(1.04A+3800)+5500=35.48979A+135174.2

4.利润=销售收入-销售税费-总成本

8000=268009.956-35.48979A-135174.2

A=3517.512(元/平方米)。

【2016年真题】在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。参见教材P220。

【2015年真题】在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。(　)

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。参见教材P219。

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