第八章 土地估价案例调查

讲课内容：

（1）估价案例的类型与特点

（2）估价案例真实性的基本要求

（3）不同估价方法案例的调查内容及规范

（4）基准地价、路线价有效性的基本要求

（5）建筑物重置成本价等其它补偿标准有效性的基本要求

重点难点：不同估价方法案例的调查内容及规范

 

知识点一、估价案例的类型与特点

土地估价报告中采用的交易实例，包括用于直接比较的交易实例和用于提取估价参数的交易实例，包括但不限于以下情况：市场比较法中确定比准价格，收益还原法中确定租金收益和还原率，成本逼近法中确定土地取得费，剩余法中确定土地总价值或房地产总价值等，均须是真实的交易实例。

此外，还有不直接用于估价计算，但为了解某类土地市场发展变化状况而需调查的案例，可以是成交案例，包括历史交易情况，也可以是报价。

 

知识点二、估价案例真实性、可靠性的基本要求

估价案例真实性内容包括本身的真实性及案例成交时条件和价格的真实，案例调查应对交易实例描述完整，应能够反映交易实例的真实性、客观性、有效性和可比性，明确交易实例的名称、来源、坐落、用途、权属状况、交易时间、交易价格、价格含义、交易情况等信息。

 

估价人员

估价人员应当详细记录交易实例和交易价格、租金等的取得过程，包括调查人员、调查对象、调查时间、调查方式、联系方式等，并对调查的交易实例的真实性进行分析等。还应当对估价报告中引用并对估价结果有重大影响的交易实例进行实地勘察。勘察实例现场时须拍照留存影像资料，并填写现场勘察登记表。影像应能够体现交易实例宗地位置、环境、利用现状、主要建构筑物、拍摄时间等，现场勘察登记表应有现场勘察人员的签字。当交易实例的状态在勘察时点与交易时点不一致时，应将对交易时点的状态进行说明。

 

知识点三、不同估价方法案例的调查内容及规范

（一）市场比较法中比较案例的调查内容及规范

选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，有三个以上近期类似的比较实例，所选比较实例的各项信息应尽可能全面、翔实，对资料来源应作详细记录。调查内容一般包括：

1.比较案例土地基本情况，如位置、名称、面积、四至、用途、权属状况、土地使用年限、土地形状、土地利用现状、周边环境等，并对土地现状、周边环境、地上定着物状况拍照记录。

 

交易双方

1.交易双方，如双方名称、关系。

2.成交价格，包括总价、单价、付款方式。

3.成交日期。

4.交易情况，如交易目的、交易方式（招标、挂牌、拍卖、协议等）、税费负担方式、有无影响交易价格的特殊情况。

 

内容及规范

（二）收益还原法中案例调查内容及规范

选择收益还原法评估，依案例估算土地总收益时，应保证估价对象周边有近期类似的三个以上案例。

1.调查租金案例

对出租性物业的宗地应收集三年以上的租赁资料。案例调查内容及规范参照市场比较法中比较案例的调查。

 

收益案例

2.调查经营收益案例

对营业性物业的宗地应收集五年以上的营运资料。直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。在实际操作中，估价对象权属人出于某种原因，提供的资产负债表、损益表等数据可能会不真实，这时须认真鉴别，可查阅其审计报告。

 

成本案例

  3.调查经营成本案例

    对经营性企业主要调查销售成本、销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及经营利润。对生产性企业主要调查生产成本、销售费用、管理费用、销售税金及附加、财务费用及企业利润。

 

剩余法案例

（三）剩余法案例调查内容及规范

1.调查不动产价格案例

（1）案例基本情况，如名称、座落、面积、四至、用途、权属状况、土地使用年限、土地形状、建筑物竣工日期或建成时间、建筑结构、楼层、朝向、周边环境和景观等，并对案例不动产现状、周边环境拍照记录。

（2）交易双方，如双方名称、关系。

（3）成交价格，包括总价、单价、付款方式（一次性付款、或分期付款额及付款比例、贷款首付比例及贷款期限）。

（4）成交日期

（5）交易情况，如交易目的、交易方式（中介、非中介）、交易税费负担方式、有无影响交易价格的特殊情况（如利害关系人、急买急卖、哄抬价格等）。

 

调查建筑

2.调查建筑开发成本

调查项目的用途、规模、档次，以政府有关部门批复的规划设计指标为准，调查整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、开发周期和投资进度安排、投资利息、销售税费、开发利润等等实际发生额。

 

成本逼近法

（四）成本逼近法案例的调查内容及规范

1.调查征地成本案例

（1）土地基本情况，如位置、名称、面积、四至、用地类型、权属状况、土地使用年限、土地形状、土地利用现状、周边环境等，并对土地现状、周边环境、地上定着物状况拍照记录。

（2）交易双方，如双方名称、关系。

（3）征地价格，包括总价、单价、付款方式，征地成本、费用的具体构成情况和标准、依据。

（4）成交日期。

（5）交易情况，如交易目的、交易方式、税费负担方式、有无影响交易价格的特殊情况；实物补偿或其它非现金补偿的具体办法等。

 

调查土地

2.调查土地开发成本

调查整个开发项目的开发成本包括购地税费、开发周期和投资进度安排、开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费实际发生额、土地开发完成后达到的开发程度。开发程度要分别调查宗地红线外土地开发的道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；宗地红线内的土地平整费和小设施配套费。

 

知识点四、基准地价、路线价有效性的基本要求  

1.基准地价的基准日与报告评估基准日相差不应超过3年。应在土地估价技术报告中具体说明采用的基准地价的公布（或制定）时间、批准文号、批准机关、基准地价内涵、修正体系、规定的适用范围与时效性。

使用超出规定时效范围内的基准地价文件，必须在土地估价技术报告中对必须使用的原因进行专项说明、提供书面依据，并对使用该文件的合理性及估价时的针对性修正及依据进行详细说明。必要时，应采用业内资深专家专题论证的方式证明合理性。

2.路线价是城镇街道两侧商业用地正常价格，运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐，明确路线价是土地单价还是楼面地价。

 

知识点五、建筑物重置成本价等其它补偿标准有效性的基本要求

对收购和被拆迁房屋补偿的评估，房屋现值等于同类房屋的建造成本费用（包含建造过程中建造商的利润，但不包括购买者投入购房资金的利润），结合房屋的物理、经济和功能的退化状况确定，不考虑被拆迁房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

对于为取得土地而支出的各种补偿费标准，应说明其确定依据。有文件依据的，应首先符合国家性法律、法规等，不合理收费不应作为依据。同时要说明所依据文件的名称、批准机关、批准时间及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准，要在对估价对象所在区域进行充分调查实际情况的基础上（如调查征地实例），分析后确定客观取得费用，并说明原因。