第四章 第4节 房屋数据处理

大纲要求：面积测算、共有面积的分摊

知识点一：房屋数据处理的内容

房屋数据处理包括房屋测量数据处理，房产面积计算和共有面积分摊三部分。

房屋测量数据分为房产平面控制测量数据和房产要素测量的数据，按照测量平差的相关理论和规定进行处理。

知识点二：房屋数据处理的要求

知识点三：房屋面积计算

(1)房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构牢固，层高2. 20 m以上（含2.20 m）的永久性建筑。

(2)房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由省自治区、直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

(3)房屋的共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

(4)成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算；

套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

(5)房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

知识点四：房屋面积计算原则

1．计算全部建筑面积的范围

    (1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

    (2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其层高在2.20 m以上的部位计算建筑面积。

(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2. 20 m以上的，按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

    (5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20 m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2. 20 m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

    (8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。

(10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20 m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

    (11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

    (14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20 m以上部位的外围水平投影面积计算。

(15)有伸缩缝、沉降缝的房屋，若其与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的，伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

2．计算一半建筑面积的范围

    (1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    (2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

    (3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

    (4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3．不计算建筑面积的范围

    (1)层高小于2.20 m的夹层、插层、技术层和层高小于2.20 m的地下室和半地下室。

    (2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

    (3)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑。

    (4)房屋之间无上盖的架空通廊。

    (5)房屋的天面，挑台、天面上的花园、泳池。

(6)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(7)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

    (8)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

    (9)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

    (10)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

    (11)独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

    (12)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

(13)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

知识点五：房屋面积计算原则

房屋共有部分按照其使用功能和服务对象，主要可分成三类：

(1)全幢共有部位：指为整幢服务的共有部位，全幢进行分摊。

(2)功能区间共有部位：指专为某几个功能区服务的共有部位，由其所服务的功能区分摊。

(3)功能区内共有部位：指专为某个功能区服务的共有部位，由该功能区分摊。

1．共有面积分摊的基本原则

   产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

  无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

2．共有面积分摊基本模型

按相关建筑面积进行共有部位分摊，按下式计算：

   δs_i =k *s：

    k=∑δs_i／∑s_i：

式中，k为面积的分摊系数；s_i为各单元参加分摊的建筑面积，m²；δs_i，为各单元参加分摊所得的分摊面积，m²；∑δs_i，为需要分摊的分摊面积总和，m²；∑s_i为参加分摊的各单元建筑面积总和，m²。

各功能区的套内建筑面积分别是：车库495. 38 m2、商业639. 53 m²、住宅25 049. 23 m²、办公用房163. 65 m²。

在各功能区内且单独为本功能区分摊的共有部分面积依次为：16. 65 m²、158. 00 m²、6 609. 78 m²、0 m²。

    不在该功能区内但单独分摊给该功能区的共有部分面积依次为：0 m²、0 m²、222. 11 m²、0 m²。

跨功能区分摊的共有部分面积分别有：全楼共同分摊的设备用房、管道井等共有部位面积共745. 92 m²；商业、住宅共同分摊的共有部分面积共118. 30 m²。

以上条件列表如下。

 

其中：

商业共得分摊面积为158+17.96+2.91=178.87(m²)。

则商业部分的分摊系数为178.87÷639.53=0.279 690。

住宅所得跨功能区分摊的面积分别为

   

    住宅共得分摊面积为6 609.78+222.11+712.75+115.39=7 660.03(m²)。

则住宅部分的分摊系数为7 660.03÷25 049.23=0.305 799。

车库所得跨功能区分摊’的面积为

 

    (495. 38十16. 65)=11. 53(m²)

车库共得分摊面积为16. 65+11. 53=28.18(m²)。

则车库部分的分摊系数为28. 18÷495. 38 =0. 056 886。

办公用房所得跨功能区分摊的面积为

    

办公用房共得分摊面积为3. 68( m²)。

则办公用房部分的分摊系数为3. 68÷163. 65 =0. 022 487。

注：实际计算过程中，因保留小数位数的原因，可能会产生进位误差。

商住楼中住宅与商业共同使用的共有建筑面积，按住宅与商业的（ ）比例分摊给住宅和商业。

a.  房屋价值

b.  建筑面积

c.  土地面积

d.  土地价值

答案：b

房屋面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

ａ、两次；ｂ、三次；ｃ、四次；ｄ、五次；

答案：ａ

解析：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。